문 : 저는 서울에 있는 ‘갑’소유 단독주택의 일부에 전세보증금 2000만원에 임차하여 주민등록신고를 하고 현재까지 살고 있습니다. 이 주택에는 제가 입주하기 전에 이미 1998. 11. 23.자로 근저당권이 설정되어 있었는데, 위 근저당권에 의해 최근 경매가 진행되고 있습니다. 위 건물에는 임차인은 저 혼자이며 집주인인 ‘갑’이 함께 살고 있습니다. 이 경우 저의 임차보증금을 보호받을 수 있는지요.

답 : 주택임대차보호법 제8조는 소액임차인의 최우선변제권을 규정하고 있으며, 소액임차인의 최우선변제 범위와 기준은 주택임대차보호법시행령에 규정되어 있습니다. 그런데 그 범위와 기준은 서울의 경우 1995년 10월 19일부터 2001년 9월 14일까지는 보증금이 3000만원 이하인 경우 1200만원 한도에서, 그리고 2001년 9월 15일부터는 4000만원 이하인 경우에 1600만원 한도에서 최우선변제권이 인정됩니다.

또 소액임차인인지 여부는 최초 근저당 설정등기일을 기준으로 판단합니다. 그러므로 귀하의 경우 1순위 근저당권이 1998. 11. 23. 설정된 것이므로, 2001년 9월 15일부터의 범위와 기준이 아니라 1995년 10월 19일부터 2001년 9월 14일까지의 범위와 기준이 적용됩니다. 따라서 귀하는 1600만원 한도가 아니라 1200만원 한도에서 최우선변제를 받을 수 있습니다. 그리고 귀하가 확정일자를 갖추었다면 배당의 우선순위 관계에 의하여 나머지금액 배당여부가 결정됩니다.

<츌처: 문화일보 2003.7.25>