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임차권 효력 등기부상 소유자일땐 낙찰자에 대항력 행사못해
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원래 주택소유자였던 갑이 자신의 집을 을에게 매도하고 을로부터 그 집을 임차하기로 약정하여 이제는 갑이 임차인의 지위가 되었다. 그런데 갑이 을에게 소유권이전등기를 넘겨주기 전에 갖추었던 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항력있는 임대차의 요건을 갖춘 주민등록으로서 공시효과가 있는 것일까.

물론 소유권이전등기를 갑이 을에게 넘겨주고 등기부상 소유자 명의와 임차인이 실제로 달라지게 되면 그때부터 갑은 그 집에서 주민등록으로서 공시효과를 갖는 것은 당연하다.

문제는 매수인 을에게 소유권이전등기를 경료하여 주기전까지의 기간 동안에는 매도인 갑이 형식상·등기부상 소유자임과 동시에 임차인의 지위를 가지게 되는데 이 경우 갑의 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 효력이 있는가에 있다.

다시 말해 △갑이 을에게 소유권이전등기를 넘겨주기 전에 1번 근저당권이 설정되고 △소유권이전등기를 넘겨 준 뒤에 2번 근저당권이 설정되었으며 △2번 근저당권에 의해 경매가 실행돼 낙찰자가 탄생된 경우 낙찰자에 대해 전소유자 갑이 소유권이전등기를 넘겨주기 전에 종전 집 주소에 신고된 주민등록이 1번 근저당일보다 앞섰다는 것을 이유로 대항력을 주장할 수 있느냐는 것이다.

이에 대해 대법원(1999. 4. 23 선고 98다 32939 판결)은 임차인의 지위로 된 전소유자 갑은 낙찰자에 대하여 대항력을 가지지 못한다고 판시하고 있다.

재판부는 판결문에서「이 사건 아파트에 관하여 1993. 12. 16. 소외 주식회사 제일은행 앞으로 1번 근저당권설정등기가 경료되고, 1994. 3. 12 소외 주식회사 쌍용 앞으로 2번 근저당권설정등기가 경료되었는데, 원고는 위 2번 근저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받아 취득하였다는 것이므로, 1994. 3. 9(갑이 을에게 소유권이전등기를 넘겨 준 날, 필자 주) 이후에야 비로소 주택임대차보호법상 소
정의 대항력을 갖추었다고 보아야 할 것이고 피고의 임차권은 1번 근저당권이 소멸함에 따라 함께 소멸하였다고 할 것이고, 피고는 원고에 대하여 이 사건 임차권의 효력을 주장할 수 없다」고 밝혔다.


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