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실수요자 집 장만하는데 경매를 이용 3815

올 들어 6월 말까지 전국 법원에서 경매에 부쳐졌다 낙찰된 부동산만 22만여건에 총 8조원 규모의 자금이 몰렸다. 낙찰률과 낙찰가율은 각각 34%, 74%로 전년 상반기 대비 각각 1%포인트와 8%포인트 상승했다.
일반 매물 중 저가 매물이 귀하고, 여러가지 제약이 따르다보니 투자자들 및 실수요자들이 경매 시장으로 몰렸기 때문으로 볼 수 있겠다. 아무리 경쟁이 치열하다 하더라도 적은 돈으로 부동산을 장만하려는 실수요자에게는 여전히 기회의 시장으로 꼽히는 곳이 법원경매임은 두 말할 나위 없다.

콜금리 인상, 대외적 경제적 어려움등 여러가지 경제적 여건 탓에 부동산에 잡혀진 각종 저당과 압류로 인해 불황조짐을 보이는 요즘에는 서서히 우량 경매물량이 늘게 될 것으로 예상되고 있다.

값싸게 사야 차익을 거두는 경매시장에서 실수요자들이 소신껏 입찰해 저가에 매입해야만 하지만 경매 입찰장의 과열 분위기와 하루 빨리 내가 찾는 부동산을 낙찰 받으려는 조급함 때문에 일부 실수요자들 중에 고가에 낙찰 받는 경우도 발견된다.


경매시장에서 최고 인기 종목은 아파트다. 아파트는 수요자가 많은 데다 환금성이 좋아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 높다. 올해 1월 79%에서 꾸준히 높아져 6월 말 현재 88%를 기록했고, 평균 응찰자도 5~7명 안팎이다. 인기지역과 30평형대는 90%대를 넘나들기 일쑤다. 투자자들이 인기 지역과 대단지 아파트만을 고집하기 때문이다.

실수요자가 더 값싸게 낙찰 받으려면 다소 비인기지역과 틈새물건을 공략하는 게 중요하다. 싸게 낙찰 받는 방법 중 하나는 우선 투자자들로부터 관심이 높은 아파트, 즉 강남·서초, 버블세븐 등 인기지역이나 대단지, 한강변, 중·소형 아파트, 입지여건이 뛰어난 아파트는 입찰을 자제하는 것이 상책이다. 이들 지역에서 시세보다 아주 저렴하게 낙찰을 받기를 원한다면 너무 큰 소망이라고 할 수도 있겠다. 단지수가 적거나, 주거입지가 다소 떨어지는 지역, 수도권 일대는 통상 인기지역보다 10% 이상 낮은 값에 낙찰되는 게 통례다.

주상복합 아파트도 싼값에 경매로 잡을 수 있는 틈새종목이다. 대개 주상복합 아파트는 예전에 지어진 것이 많아 전용률이 낮고 주거환경이 다소 떨어지는 만큼 수요자들이 많지 않다. 일반아파트 경매물건보다 15~20% 정도 낮은 값에 낙찰된다. 아파트 대체종목도 내 집마련용으로 적당하다. 연립·다세대 물건 중 제법 단지수를 갖췄거나 아파트 밀집지역과 가까운 곳에 위치한 경우 거래되는 시세보다 최소 20% 이상 저가에 낙찰 받을 수 있다.

주의해야 할 사항 중 하나는 일반적인 감정가는 경매기일 6개월 이전에 감정 실시된 경우가 많기 때문에 시세와는 차이가 있기 마련이다. 단순히 감정가를 기준으로 하여 수익률을 계산하고 입찰가를 계산하기보다는 현장 답사를 통한 시세분석등을 하여 소신있는 투자가 있어야 할 것이라 하겠다. 특히 감정가와 시세차이가 클수록 경쟁자는 많을 수 밖에 없는 당연한 것이라 하겠다.  


법원 경매는 경쟁 입찰을 통하여 최고가 낙찰자가 정해진다. 그만큼 한번에 될 수도 있겠으나 여러차례 입찰에 참여하면서 꾸준한 전략을 세워야만 하는 것이기도 하다. 한 두번 했다가 안 된다고 포기하는 것이 일반 투자자들이기는 하나 한두번 해서 안됬다고 하여 포기를 하여서는 안 될 것이다. 그 만큼의 그날 그날 운도 어느 정도 따라주어야 하는 것일 수도 있을 것이다.

어떤 날 입찰한 물건은 감정가 80%에 낙찰되다가, 다른 날은 85%에 낙찰되기도 하는 것이 경매시장이다. 따라서 투자목적과 금액에 맞는 유사경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 원하는 것을 얻을 수 있을 것이다. 그렇다고 너무 고르기만 한다면 아무것도 할 수 없게 된다. 모든 것이 중도가 중요하듯이 경매에서도 중요하다 하겠다.

무조건 최저가 입찰에만 도전하는 전략보다는 감정가를 잘 살피는 것이 오히려 값싸게 낙찰 받을 수 있는 방법이다. 경매시장에서 믿지 못한 몇 가지 중 하나가 감정평가금액이다. 감정사(社), 시점, 개발 가능성에 따라 감정가가 천차만별인 점을 감안해 감정가를 잘 이용한다면 경쟁률과 상관없이 저가에 낙찰 받을 수 있다. 눈높이를 조금 낮추면 실수요자에게는 유리한 게 경매시장이다. 노후 아파트나 상가, 세입자의 보증금을 끼고 낙찰 받는 연립·다세대, 상권의 세력이 B~C급 또는 비인기층보다는 2~3층 근린상가 등을 찾아내면 진흙 속 진주를 캐낼 수도 있다.

 
     

   
   
             
           
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