집주인이 계약 만료 6개월 전이 됐다는 이유로 계약 연장 불가를 선언해도 효력이 없다. 세입자는 임대차 3법 시행 후 계약 만료 1개월 전에 계약갱신청구권을 행사하면 된다.
하지만 집주인이 계약 만료를 통보하고 이미 새로운 세입자를 받았다면 어쩔 수 없다. 다른 세입자도 보호해야 하기 때문이다.
집주인이 집을 판다면 새로운 집주인의 실거주 여부에 따라 나뉜다.
새로운 집주인이 집에 들어와 살지 않는다면 새로운 집주인을 상대로 계약을 갱신하면 된다.
하지만 새 집주인이 실거주 목적으로 집을 샀다면 세입자가 계약갱신청구를 하기 어려울 수 있다. 다만 새 집주인이 금세 다른 세입자를 들인 사실이 발견되면 손해배상 소송을 걸 수 있다.
계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안이 29일 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 조만간 국회 본회의에서 최종 의결될 전망이다.
임대차 3법 시행과 관련한 자세한 내용을 문답으로 정리했다.
-- 9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언했다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없나.
▲ 그렇지 않다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐, 계약갱신청구권과는 상관이 없다.
임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다.
단, 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란할 수 있다.
-- 집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우는.
▲ 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다.
-- 계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인이 직접 집에 들어오지는 않는다고 하는데, 이 사람에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▲ 그렇다. 집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기에 세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다.
-- 계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인은 집에 직접 들어와서 살 계획이다. 이때 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▲ 매수자가 법적 지위를 인정받는 경우 실거주 의사를 밝히면 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있다. 하지만 새로운 집주인이 기존 세입자가 계약이 갱신됐다면 누릴 수 있었던 임대 기간에 다른 세입자를 들이면 전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있다. 실거주하겠다는 말을 지키지 않았기 때문이다.
-- 이미 4년 이상 임대차 계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▲ 가능하다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한차례 쓸 수 있다고 규정하고 있다. 그 전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있다.
-- 계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개 수수료를 물어줘야 하나.
▲ 그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신된 경우 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있다.
-- 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 것은 집주인 본인이 거주할 때만 해당하나.
▲ 집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.
-- 집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때밖에 없나.
▲ 법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열돼 있지만 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았다.
-- 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나.
▲ 정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다.
-- 임대차 3법은 언제 시행되나.
▲ 당정은 임대차 3법 중 전월세상한제, 계약갱신청구권제는 최대한 빨리 시행한다는 방침이기에 내달 중에는 시행될 전망이다.
하지만 전월세신고제는 내년 6월 1일 시행된다. 전월세신고제는 계약 1개월 이내에 지자체에 신고하게 하는 내용으로, 세입자는 전입신고를 하는 것으로 신고를 갈음할 수 있다.
