대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037판결
[건물명도] <공1996상, 374>


[판시사항]
가.주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대권한을 부여한 경우 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례

나.가항의 매매계약이 해제된 경우 매수인으로부터 주택을 임차한 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였음을 이유로 매도인에게 대항할 수 있는지 여부

[판결요지]
가.주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대권한을 부여한 경우 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례

나.매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도청구에 대항할 수 없게되는 바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였으나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이
다.

참조조문 : 가.민법 제105조, 제147조 제2항
나.주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조
참조판례 : 나.대법원 1991. 3. 27 선고 88다카30702 판결 (공1991, 1252)
1995. 10. 12 선고 95다22283 판결 (1995하, 3733)

[전 문]
원고, 상 고 인 남상학 소송대리인 변호사 최종옥
피고, 피상고인 장세환
원심판결 수원지방법원 1995. 6. 14 선고 94나11009 판결
주 문 원심판결을 파기하고 사건을 수원지방법원 합의부에 환송한다.
이 유 상고이유를 본다.

(1) 원심은 소외 조창룡이 경기 용인군 모현면 왕산리 소재 2필지 지상에 그의 처인 안성민 등의 명의로 건축허가를 받아 3층 다세대주택 2개 동을 신축하여 1993. 8. 27 경 준공한 사실 원고는 소외 조창룡에 대하여 금 100,000,000원의 대여금 채권이 있어 1992. 12경 그 변제에 갈음하여 당시 건축 중이던 위 다세대주택 중 2세대,즉 이 사건 주택 및 가동 301호를 대물변제 받기로 약정하였고, 이에 따라 이 사건 주택에 관하여 1994. 1. 20 위 안성민 명의로 소유권보존등기가 경료됨과 아울러 원고 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실, 그런데 원고는 위 다세대주택이 준공된 후 그 명의로 이전등기를 경료하기 전인 1993. 10. 13 이 사건 주택 및 가동 301호를 소외 이계준에게 대금 100,000,000원에 매도하면서 계약금1,000,000원은 계약 당일에, 잔금 99,000,000원은 같은 해 11. 15에 소유권이전등기와 상환으로 지급받기로 약정하고 위 계약 당일 계약금 1,000,000원을 수령하고 먼저 이 사건 주택 등을 위 이계준에게 명도하여 준 사실, 이에 따라 위 이계준은 같은 해 11. 12 경 이사건 주택을 피고에게 기간의 정함이 없이 전세금 18,000,000원에 전세를 놓으려 하였는데 피고가 위 이계준의 권리 등에 의문에 표시하자 이에 원고는 위 이계준의 요청에 따라 위 안성민 및 이계준과의 순차 매매계약에 따라 이 사건 주택이 준공될 때까지는 위 이계준이 전세를 놓아도 이의가 없다는 뜻을 표명하는 한편 위 안성민과의 사이에서는 위 이계준이 이 사건 주택의 전세와 관련한 모든 책임을 지기로 약정한 사실, 이에 피고는 위 이계준과의 사이에서 이 사건 주택에 관한 전세계약을 체결하고, 같은 해 12. 12 전세금 18,000,000원을 위 이계준에게 지급하고 이 사건 주택에 입주한 다음, 같은 달 15 그 전세계약서에 확정일자를 부여받은 한편 같은 달 22일 주민등록을 마쳤으나 그 전세권을 등기하지는 아니한 사실 그 후 위 이계준이 원고에게 위 매매잔대금을 지급하지 아니하므로 원고는 수차 그 지급을 최고하다가 같은 해 3. 22 경 위 이계준에게 위 매매계약을 해제하겠다는 뜻을 통지함과 아울러 피고에게는 이 사건 주택을 명도할 것을 요구하기에 이르른 사실, 원고는 1994.7. 5 경 다시 위 이계준에게 위 매매계약에 따른 잔대금을 같은 달 15까지 지급하지 아니할 때에는 그 매매계약이 자동 해제된다는 뜻을 통지한 사실을 인정한 다음 매수인인 위 이계준이 그 매수 당시까지도 이 사건 주택이 미등기 건물이었던 관계로 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 못하였으나 원고가 위 이계준에게 이 사건주택을 전세놓을 적법한 권한이 있음을 인정하였고, 그에 따라 피고가 원고와 위 이계준 사이의 매매계약이 해제되기 이전에 매수인 위 이계준으로부터 이 사건 주택을 전세얻어 입주하고 전세계약서에 확정일자를 부여받고 주민등록까지 마침으로써 주택임대차보호법의 대항요건을 갖춘 이상 피고는 매도인인 원고와는 양립할 수 없는 지위에 놓이게 되었다고 할 것이어서 비록 원고가 그 이후에 위 이계준과의 매매계약을 해제하였다고 하더라도 이로써 피고의 이 사건 주택에 관한 채권적 전세권을 부인할 수 없게 되었다고 할 것이며, 따라서 피고는 그 전세권으로써 원고에게 대항할 수 있다고 할 것이므로 피고가 이 사건 주택을 권원없이 점유하고 있음을 전제로 하는 원고의 명도청구 및 부당이득반환청구는 이유 없다고 판단하였다.

(2) 그런데 원심이 인정한 사실관계에 의하면 원고와 위 이계준사이의 매매계약에 부수하여 원고가 위 이계준에게 이 사건 주택을 전세놓을 권한을 부여한 것은 위 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 보여지고 이와 같이 원고로부터 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 위 이계준이 피고와 사이에 전세계약을 체결한 이 사건에 있어 원고와 위 이계준 사이에 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 위 이계준이 이 사건 주택을 전세놓을 권한을 상실하게 되었다면 피고는 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 원고에 대한 관계에서 이 사건 명도청구에 대항할 수도 없게 되었다고 할 것이다.

이러한 법리는 피고가 이 사건 주택에 입주하고 주민등록까지마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다.

그럼에도 불구하고 원심이 원고와 위 이계준 사이의 매매계약이 해제되었다고 하더라도 피고는 채권적 전세권으로써 원고에 대하여 대항할 수 있다고 판단하여 원고의 이 사건 명도청구 및 부당이득금반환청구를 기각한 것은 원고가 위 이계준에게 이 사건 주택에 관하여 전세계약을 체결할 권한을 부여하기로 하는 약정을 잘못 해석하여 결과적으로 주택임대차보호법상의 대항력의 법리를 오해한 것이라고는 하지 아니할 수 없다.

이 점을 지적하는 취지가 포함된 논지는 이유 있다.

(3) 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관 이 돈 희
주심대법관 김 석 수
대법관 정 귀 호
대법관 이 임 수