대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결
[건물명도] <공 1990, 2007>


[판시사항]
가. 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금 중 증액부분에 관하여도 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

[판결요지]
가. 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는것이다.

참조조문 : 주택임대차보호법 제3조

[전 문]
원고, 상 고 인 주식회사 서울신탁은행
소송대리인 변호사 정경철 외 1인
피고, 피상고인 김혜자 외 1인
원심판결 서울민사지방법원 1990. 3. 27 선고, 89나18978 판결
주 문 원심판결을 파기한다.
사건을 서울고등법원에 환송한다.
이 유 원심판결 이유에 의하면

원심은 원고가 이 사건 건물을 경락취득한 기본이 된 저당권은 1985. 10. 25에 등기된 것이고 그 당시 피고들은 건물소유자와 주택임대차계약을 체결하고 입주중이었는데 임차보증금 2,100만원을 건물주에게 예치하고 있었고, 임대차기간은 7개월 정도 남아있는 상태였는데 피고들은 위 저당권등기일 이후인 1986. 6. 21에 건물주와의 사이에 임차보증금을 2,400만원으로 증액하기로 합의하고 그 무렵에 300만원을 더 예치하여 임차보증금액이 금 2,400만원이 되었다는 사실을 인정하고 피고들의 주택임차권은 위 저당권보다 선순위이므로 피고들은 원고로부터 보증금 2,400만원을 상환받을 때까지 건물명도 청구를 거절할 수 있다고 판시하였다.

그러나 원심인정과 같이 피고들이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권을 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권이 설정등기된 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없다.

그러므로 피고들은 원고의 이 사건 건물명도 청구에 대하여 임차보증금 2,100만원을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금에 대하여는 이를 원고에게 대항할 수 없는 것이다.

원심판결은 저당권설정등기가 된 후에 임차보증금을 증액하기로 합의한 경우 그 효력이 저당권자에게 미치는 점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

이 점을 지적하는 상고논지는 이유있으므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관 김 용 준
대법관 박 우 동
대법관 이 재 성
대법관 윤 영 철