대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결
[배당이의] <공1995, 2264>


[판시사항]
기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있는지여부

[판결요지]
주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한 바, 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다.

참조조문 : 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조

[전 문]
원고, 상 고 인 주식회사 동부상호신용금고
소송대리인 변호사 박두환
피고, 피상고인 강신욱 소송대리인 변호사 김원제
원심판결 서울고등법원 1995. 1. 20 선고, 94나34120 판결
주 문 상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.
이 유 상고이유에 대하여

“기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다” 고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 규정하고 있는 취지에 비추어보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효하고 할 것은 아니고 위 규정에 위반되는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인 바, 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간에 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다 할 것이다.

원심이 그 기초사실로서 피고가 1995. 12. 24 소외 허보로부터 그 소유인 이 사건 주택을 보증금은 금 35,000,000원, 기간은 같은 달 26일부터 12개월간으로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고 그 무렵 위 주택을 인도받아 1993. 1. 18 주민등록을 마친 후, 같은 해 2. 26 위 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 사실 원고는 이 사건 주택에 관하여 1993. 3. 5 채권최고액 금 75,000,000원의 근저당권설정등기를 경료한 근저당권자로서 위 근저당권에 기하여 같은 해 8. 11 인천지방법원 93타경38163호로 이 사건 주택에 대한 임의경매를 신청한 사실, 위 법원은 경매절차를 진행하여 1994. 4.8 피고를 경락인으로 하여 낙찰허가결정을 하였고 이에 피고는 같은 해 6. 3 경락대금 75,000,000원을 납부한 사실, 위 법원은 배당기일에 위 경락대금에서 집행비용 622,640원을 공제한 나머지 금74,877,360원을 배당금액으로 하여 제1순위로 김포읍에 취득세 금5,731,130원을, 제2순위로 피고에게 임대차보증금 35,000,000원을, 제3순위로 원고에게 근저당권의 피담보채권 금 34,140,230원을 배당하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 인정한 다음 위와 같은 입장에서 ‘주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정에 의하여 피고와 위 허보사이의 이 사건 임대차는 위 배당기일 이후인 1994. 12. 25에 이르러 비로소 종료하게 되므로 피고에게는 우선변제청구권이 없어위 배당은 부적법하다’는 취지의 원고의 주장을 배척하였음은 옳고거기에 소론과 같이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 해석을 잘못한 위법이 있다고 할 수 없다.

논지는 이유가 없다.

이에 상고를 기각하고, 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관 박 준 서
주심대법관 박 만 호
대법관 김 형 선