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이문섭 변호사
 인도명령이란 낙찰자가 대금을 납부한후에 부동산에대한 인도를 요구하였으나 인도를 거부한 소유자,채무자 또는 경매개시결정일이후의 점유자를 상대로 인도를 명하는 인도명령을 법원에 신청하는것이다.
 인도명령은 명도소송을 제기하지않고 경매법원의 명령에 따라 부동산을 인도할 수있도록 강제집행할수 있으며, 낙찰대금납부후 6개월이내에 신청하여야 하고 6개월이후에는 명도송을 거쳐야 한다. 즉 점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청해 오면 경매법원이 심사하여 결정으로써 집행관으로 하여금 해당점유자를 낙찰부동산으로부터 강제로 퇴거시킬 수 있도록 명하는 법원의 명령을 말한다.
(집행관명령: "피신청인은 신청인에게 별지목록기재 부동산을 인도하라" )

 
1.낙찰 대금 완납후 6개월 이내 신청할 것
2.인도명령은 낙찰인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 낙찰인 명의의 소유권 이전등기가 경료되는 것과는 무관하다.
 
 
 
1) 낙찰자 
2) 차순위 매수신고에의해 결정된 낙찰자
3) 낙찰자로부터 낙찰부동산을 상속자
4) 법인인 낙찰자
5) 주의사항: 매매/증여 등을 원인으로하여 낙찰자로부터 낙찰부동산을 양수받은 매수인/수증자 등의 특정승계인은 인도명령을 신청할 수 없다. 이는 인도명령신청권을 일신전속권과 같은 권리로 보기 때문이다.
 
 
 
1) 신청시기 낙찰잔금납부일로부터 6월이 되는 날까지 낙찰자는 인도명령을 신청할 수 있다.
2) 낙찰자 주의사항
 
가) 대금지급일로부터 6개월이 경과한 후의 처리. 낙찰잔금납부일로부터 6개월이 경과하면 낙찰자는 인도명령 신청권을 상실한다. 따라서 위 인도명령의 상대방도 잔금납부 후 6개월이 경과하면 인도명령에 기한 강제집행을 받지 아니한다. 즉 명도소송의 상대방이 된다.
 
나) 인도명령의 강제집행으로써 또는 채무자/소유자로부터 낙찰자가 부동산의 인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 이를 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다.{즉 무단침입으로 점유한 자를 고소(형사상 책임)하거나 명도소송을 통하여 그 승소판결을 가지고 강제퇴거를 시켜야 한다.}
 
다) 인도명령의 강제집행에 의해 퇴거당한 채무자/소유자 등의 인도명령의 상대방이 재침입하여 점유하여도 그 자를 상대방으로하여 인도명령을 신청할 수 없다.
 
라) 경매개시결정의 효력발생 후에 점유한 자라도 유치권자 등 낙찰자에게 대항할 권원을 가진자는 인도명령의 상대방이 아니다.
 
 
 
부동산 인도명령 신청서 앞에 표지를 붙이고 뒤쪽에 별지로 부동산 목록을 붙인 후 서류를 첨부하여 소정의 송달료와 인지를 붙여 신청한다.

1.부동산 인도명령 신청서
2.위임장/인감증명서(대리인 신청시)
3.도장
4.점유자의 호적등본/법인등기부등본{채무자 또는 소유자의 일반승계인(상속인/합병으로 승계한 법인)이 점유자인 경우}
5.점유자가 인도명령에 기한 강제집행의 대상임을 증명하는 서면(경매개시결정 이후 점유를 개시한 점유자나 경매기록상 드러나지 않는 점유자인 경우)

 
 
 
경락부동산 인도명령 신청 → 심리 및 심문 → 인도명령결정→ 송달 → 강제집행신청→ 강제집행
심리 및 심문
채무자/소유자/일반승계인은 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 그외의 임차인이나 전세권자 등이 점유하고 있을 경우에는 심문 후에 인도명령을 내린다. 서면심리에 의하여 인도명령의 가부를 결정할 수 있고, 필요한 경우 당사자를 심문하거나 변론할 수 있다.
인도명령 결정
인도명령신청후 빠르면 2~3일 늦어도 2주내에 인도명령에 대해 결정이나는것이 일반적이다.
송달증명
신청인과 피신청인에게 인도명령 결정문을 송달한다.
인도명령에 의한 강제집행 신청
상기 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부하여 부동산 소재지를 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청 한다.
 
 
 

가)부동산인도명령 결정정본
나) 송달증명원(점유자에게 인도명령 결정문을 보냈다는 증명서)
다) 강제집행예납금(강제집행접수비/집행관 수수료&노무비 등)
라) 강제집행위임장(집행관에게 강제집행을 위임한다는 위임장
마) 낙찰자의인감증명서/낙찰자의 도장

*강제집행을 준비하고 계시는 여러분은 절차및 서류를 차질없이 준비하시어 집행관에서 되돌아 나오는 일이 없어야 하겠습니다. 또한 하루라도 빨리 집행을 종결하고 싶은신 분들은 점유자의 신상을 정확히 파악해 두는것도 좋은 방법일 것입니다.

일반적으로 집행할 사람의 신원이 틀리면 처음부터 다시집행을 준비해야 되는 번거로움이 있기 때문입니다.

 
 
 

부동산 인도 명령이 확정된경우에 인도명령 대상자는 집행정지 신청과 함께 청구이의의 소를 제기하여 구제받을 수 있다. 인도명령의 집행종료 전까지는 즉시 항고기간이 지났거나 즉시항고를 제기하였으나 기각으로 인하여 인도명령이 확정된이후에도 불복의 의사표시를 할 수 있다. 실체상의 이유를 들어 그 집행력을 배제하게 하기위한 청구이의의 소로 제기 할수있다. 낙찰에 의해 인도명령대상자가 된 점유자는 인도명령에 대하여 즉시 항고로써 불복의 의사를 표시 할 수있다. 제3자, 즉 인도를 해주지않아도 되는 정당한 권리자는 인도명령에 대한 불복의 의사표시로서 제3자이의의 소를 제가 할 수 있다.

경매낙찰자체에 대한 하자로는 인도명령의 불복의 사유가 되지않는다. 불복사유로는 인도명령의 심문,심리절차 등 인도명령의 절차상 하자와 대금납부후 6개월 이내 인지의 신청기한의 하자, 인도대상 목적물의 불특정, 상대방의 불특정등이다.

가. 인도명령에 대한 불복사유
  1) 인도명령 발령의 절차적/실체적 흠결(즉 신청인의 자격/상대방의 범위/신청기간 등의 흠결)
2) 인도명령 재판상 하자(즉 신청의 하자/심리절차의 하자 등)
3) 인도명령의 상대방이 낙찰인에 대하여 인도를 거부할 수 있는 권원을 가지고 있는 경우 (즉 유치권자/낙찰자와 재계약한 임차인 등)
나. 즉시항고 & 집행정지결정
 
경매법원의 인도명령결정에 대하여 이의있는 이해관계인(인도명령결정문상의 상대방)은 즉시항고+집행정지신청을 하고 집행정지 결정을 받아 강제집행(강제퇴거)을 정지시킬 수 있다. 다. 청구에 관한 이의의 소/ 제3자이의의 소 및 잠정처분을 받아야 한다.

1) 청구에 관한 이의의 소 즉시항고를 실기하여 확정된 인도명령에 대하여 인도명령의 상대방은 "청구이의의 소"로써 낙찰자와 다툴 수 있다.
2) 제3자이의의 소 인도명령의 상대방이 아닌 제 3자가 인도집행을 받게 되는 경우에는 "제3자이의의 소"로써 다툴 수 있다.
3) 민소법 제507조의 잠정처분 본안소송[위 1)/2)]의 판결시까지 강제집행을 피하기 위해서는 위 "청구이의의 소"나 "제3자이의의 소"를 제기후 법원
의 담보제공명령(또는 담보제공을 명하지 아니하는 명령)에 따라 담보제공 등의 방법으로 잠정처분의 일환으로 강제집행(강제퇴거)의 정지 결정
 
   
   
             
           
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