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제 목

상가 겸용 주택은 양도세 비과세 받을 수 있나요?

내 용

김시민씨는 8년 전에 신축한 상가 겸용주택(지하대피소,1~2층근린생활시설,3~4층주택, 각 면적은 15평)을 양도했지만 1세대 1주택 양도로 보고 양도세를 신고하지 않았다. 그런데 세무서에서 1,500만원의 양도세 고지서를 보내 알아보니 주택과 주택 외의 면적이 동일하기 때문에 주택 외의 면적에 대해 양도소득세를 과세한 것이었다.
김시민씨의 경우 어떻게 하면 전체를 주택으로 인정받아 양도세 비과세를 받을 수 있을까?

겸용주택 하나만 보유하고 있는 세대의 경우 주택 부분이 크냐 작으냐에 따라 세금을 하나도 안내거나 거액의 세금을 내게 되는 경우가 생길 수 있다.

주택부분 > 주택이외의 부분 => 전체를 주택으로 봄
주택부분≤ 주택이외의 부분 => 주택부분만 주택으로 봄

주택면적과 주택 외의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 다음 경우를 참고해 주택면적이 크다는 사실을 적극적으로 입증하면 절세가 가능하다

>>점포에 딸린 방이 있는 경우

실무에서는 점포로 임대하고 있는 영업용 건물내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있어도 그 부분은 주택으로 인정하지 않고 있지만, 국세심판 결정례에서는 임차인이 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해 주고 있다.

따라서 점포에 딸린 방이 있는 경우에는 다음과 같은 서류를 준비해 주택임을 입증해야 한다.

▲ 임대차 계약서 사본(당초 계약할 때 점포면적과 주택면적을 구분해 기재하는 것이 좋음)
▲ 세입자의 주민등록등본
▲ 인근 주민들의 거주사실 확인서
▲ 기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류

>>자하실의 경우
지하실은 실제 사용 용도에 따라 구분하고 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 점포 등의 면적 비율로 안분해 구분한다.

따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 적극적으로 입증해야 한다.

>>계단의 경우
통상적으로 계단에 대해서는 별 관심이 없지만 이렇게 주택면적과 상가 등의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 계단에도 관심을 기울일 필요가 있다.

계단도 다른 시설물의 경우와 같이 실지 사용용도에 따라 구분하고 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 점포 등의 면적 비율로 안분해 계산한다. 예를 들어, 1층은 상가고 2층은 주택인 겸용주택으로 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 1층 중 그 계단 부분은 주택으로 본다.

위 사례의 경우도 3,4층 주택을 올라가기 위한 주택전용계단이 2층에 설치된 경우 2층 면적 중 계단 부분은 주택으로 볼 수 있다.

>>위 사례의 경우
지하층의 전부 또는 일부를 세입자의 주거용으로 사용했다면 그 사실을 적극 입증하고, 그렇지 못한 경우에는 2층 계단 면적을 주택으로 계산해 주택면적이 넓으면 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

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