말소기준 권리란 말 그대로 등기말소가되는데 기준이
되는 권리표시를 말한다. 따라서 저당권, 가압류,담보가등기 등 가장 앞선 권리를 말하는
것으로 소제와 인수의 기준이 된다.
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가압류의 경우 저당권과 마찬가지로 낙찰과 동시에
원칙적으로 말소됨이 원칙입니다만 다음과 같이 최선순위 가압류가 있는 경우 경락후에도
말소되지 않아 경락인의 부담으로 남을 수 있으므로 주의해야 합니다.
가압류
→ 소유권이전 → 다른 채권으로 경매진행 → 배당없음 → 가압류 소멸안됨 → 경락자가 인수,
매매이전의 소유자상태에서
가압류 등기 되고, 그 상태에서현재
소유자로 소유권이전이 된 후 설정된 다른 근저당이나 각종 채권관계로 경매가 진행되면,
종전소유자를 대상으로 집행보전을 해 놓은 가압류권자는 새로 소유권 이전한 사람의 물건에 대해
진행된 경매에서 배당자격이 없다. 결국 배당되지 않는 가압류는 소멸되지 않기 때문에 경락자가
인수하게 된다. 때문에 가압류가 최선순위로 등기된 경매물건은 이 가압류가 현소유자 상태에서 설정된
것인지, 종전소유자 상태에서 설정된 것인지 꼭 확인해야 한다.
물론 종전 소유자 상태에서 설정된 가압류일지라도 그 가압류권자가 경매를 신청하였다면 이 역시
소멸된다. 가압류권자는 채권을 회수하기 위해 경매를 신청하였으므로 배당 받아야 하고, 모든 금액이
회수되었느냐에 관계없이 소멸되는 것이다.
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대위변제: 민법 제487조(변제공탁의요건,효과)
채권자가 변제를받지안하거나 받을수없을때에는 변제자는 채권자를 대위하여 변제의 목적물을
공탁하여 그채무를 면할수 있다. 변제자가 가실없이 채권자를 알 수없는경우에도 같다.
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대위변제가능성 : 말소기준권리가 후순의 임차인의
보증금보다 적은경우
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경매취소가능성 : 부동산가격에 비하여 경매신청자의
채권이 너무적은 경우에는 경락후에도 낙찰대금납부일까지 채무자 또는 소유자가 채무를
변제할 가능성이 크고 그러하면 경매는 취소됨, 또 너무 많아도 경매신청의 실익이 없게되면
채권자가 취하할 가능성이 있으며, 경매신청자에게 배당여력이 없는 경우에는 경매는 취소됨.(실질적으로
현 금융권의 대출금리및 추이를 살펴볼필요가있다.)
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법정지상권,분묘기지권,유치권
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공유지분소유자의 우선매수청구권주의
경매입찰에
있어서 소멸되는 권리와 인수되는 권리는 상당히 기본적이면서 많은사람들이
실수를 하는 부분이기도하다. 따라서 위의 경우처럼 철저히 가려볼 필요가 있다.
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저당권보다 우선한 권리가 있을 경우는 일단 피하는
것이 좋으나 리스크가클수록 수익률도 크다는점에서는 본인스스로가 전문가적소양이있다면
가등기와 선순위가압류등 저당권보다 우선한 권리가 있을경우 철저히 조사해서 실체여부를
가려보는것도 좋은 방법이된다. 실제로 가압류 같은경우는 말소만되어있지 않은 확률도
있기때문이다. 하지만 전문가가 아니라면 절대 피하는것은 당연하다.
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저당권보다 우선 대항력을 갖춘 임차인이 많을
경우 추가부담액이 많으면 결국 부담액은 커지므로 임차인의 입주일을 확인하자. 이때
낙찰자의 입장에서는 확정일자나 전세등기보다는 임차인의 입주일이 저당권보다 우선하는가에
초점을 두어야 한다.
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임대차 관계가 부정확한 물건은 보충조사가 필요하고
임대차가 공란일 경우 임대차 관계가 깨끗하기 보다는 오히려 불완전한 경우일 확률이
높기 때문에 일단보류하는 것이 바람직하다.
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선순위 저당액이 적을 경우 후순위저당권자가 대신
갚고 자신의 권리를 제대로 보장받는 '대위변제'를 활용할 수 있다.
대위변제란 제3자가 채무자를 대신해 갚은 돈만큼의 권리가 채권자로부터 제3채무자에게
이동되는 것을 말한다. 배당은 낙찰대금을 낙찰자가 법원에 내면 권리관계에 의해 법원이
배당하는 것으로 엄격하게 말하자면 경매 참가자와는 직접 관계는 없으나 세입자로 들어갈
경우 이를 염두해 두어야 나중에 경매에 의해 손해보는 일이 없을 것이다.
최우선 배당을 받는 경매집행비용은 경매 준비 및 실행을 위해 소요된 비용으로 보통
2~5% 수준이며, 경매신청인이 일단 미리 납부하게 된다.
세입 자에게 변제되는 소액보증권 변제액은 현재 서울 및 광역시는 보증금 3천만원이하의
물건에 대해 1천2백만원까지, 기타 지역은 2천만원 이하에 대해 8백만원까지 변제해
주고 있다.
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대항력과 우선변제권이 있는 주택임차인이 배당요구를
하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 낙찰자에게
인수되게 됨을 주의하여야 함.
부수적으로 설명을 더 하자면 일반적 권리표시
관계도 철저히 가려야 할것을 권한다.
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