보호받을 수 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 자연인인 무주택자의 주거 안정을 입법목적으로 하고 있고, 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없기 때문입니다.

보호받을 수 있습니다. 왜냐하면 출입국관리법 제31조 및 제36조는 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록을 하여야 하고, 등록 외국인이 체류지를 변경한 때에는 신체류지에 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 주민등록법 시행령 제6조는 외국인은 주민등록에 관한 신고 대신에 출입국관리법에 의한 외국인등록을 하면 된다는 내용을 규정하고 있으므로 귀하의 경우에는 대항요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있기 때문입니다.

적용을 받을 수 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제2조 단서는 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 같은 법이 적용된다고 규정하고 있기 때문입니다. 그러나 귀하의 주장과는 달리 건물 중 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우라고 판단된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있습니다.

적용을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 귀하의 경우에는 비주거용건물 중 일부인 방과 주방을 어디까지나 다방 영업에 부수하여 주거목적으로 사용하는 것에 불과하기 때문입니다.

원칙적으로 적용을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법이 적용되기 위하여는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로 사용할 수 있어야 합니다. 따라서 귀하의 경우와 같이 계약 당시에 점포용 건물이었다면 그후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다. 다만 귀하가 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

미등기건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 따라서 귀하의 경우에도 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 앞으로 위 주택에 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매되더라도 저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있습니다. 다만 임대차계약을 체결하기 전에 귀하에게 임대하는 사람이 실제소유자(건축물관리대장에 의하여 건물소유자로 확인된 신축자)이거나 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하여 보아야 합니다.

할 수 있습니다. 왜냐하면 임차인의 처나 자녀와 같이 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록 전입신고를 하여도 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 볼 수 있기 때문입니다.

보호를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 임차인인 부친이 귀하를 통하여 점유하는 것으로 되기 때문에(이러한 경우 귀하는 부친의 점유보조자가 되는 것입니다 ) 귀하가 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 이상 임차인인 부친이 대항력을 취득하는 것으로 되기 때문입니다.

현재 상태로는 보호를 받을 수 없습니다. 그 이유는 임차인이 착오로 전입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록이 되어 버린 경우에는 주민등록이 실제 지번과 일치하지 아니하여 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 제3자가 임차주택을 양수받거나 저당권, 가압류·압류의 등기가 되기 전에 실제지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정하여야만 그 때부터 비로소 보호를 받을 수 있습니다.

보호를 받을 수 있습니다(대법원 91.8.13.선고, 91다18118판결).

귀하는 양수인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 왜냐하면 주택임차인이 대항요건을 갖춘 후 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것으로 되기 때문입니다. 따라서 귀하는 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요없이 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 양수인으로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다. 그리고 임대기간이 끝난 경우에도 귀하가 임대보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 계속하는 것으로 보게되고, 그 상태에서 임차주택을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계하게 되므로 설사 양수인이 명도를 청구하는 경우에도 보증금을 반환받을 때까지는 임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다.

귀하처럼 임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우 임차인의 주민등록 퇴거일부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하였다면 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장할 수 있습니다. 따라서 귀하가 위 요건을 갖추었다면 임차권을 양도받기 전에 저당권이 설정되었어도 그 실행을 위한 경매절차에서 경락받은 자에 대하여 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

귀하의 경우는 주택인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었기 때문에 경락인에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 남은 배당대금이 있는 경우 후순위 저당권자와 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으므로 임차주택의 담보가치가 충분하다면 지금이라도 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.

귀하의 경우에는 경락인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없습니다. 다만 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수도 있습니다.

임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말합니다. 확정일자는 첫째 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 둘째 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원과 읍·면·동사무소의 공무원이 확정일자인을 찍어 주는 방법의 세 가지 유형에 의하여 부여받을 수 있습니다. 그런데 현재 일반 국민들이 주로 이용하는 방법은 세 번째 방법인데 그 중에서도 특히 인근 읍·면·동사무소를 이용하면 주민등록전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 부여받을 수 있으므로 시간과 노력을 절약할 수 있습니다. 그리고 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고 수수료는 1건당 600원(공증기관은 1000원임)입니다. 그리고 공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있습니다.
확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 경락으로 임차권이 소멸하여 경락인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 받아두면 편리합니다.

확정일자부 임차인으로서 우선변제를 받기 위하여는 반드시 경매신청기입등기 이전에 확정일자를 갖출 필요가 없습니다. 따라서 경매신청기입등기가 경료된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위 담보권자나 압류·가압류채권자에게 우선할 수 없지만 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있습니다.

귀하께서는 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어 줄뿐이고 보증금액수 등 그 계약서의 내용을 확인한 후 그에 관한 자료를 남겨두지 않기 때문입니다. 따라서 현재 귀하가 선택할 수 있는 최선의 방법은 계약서를 다시 작성하여 현재의 시점에서 새로 확정일자를 부여받는 것입니다.

귀하께서는 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어 줄뿐이고 보증금액수 등 그 계약서의 내용을 확인한 후 그에 관한 자료를 남겨두지 않기 때문입니다. 따라서 현재 귀하가 선택할 수 있는 최선의 방법은 계약서를 다시 작성하여 현재의 시점에서 새로 확정일자를 부여받는 것입니다.

귀하는 근저당권보다 대항요건과 우선변제권 취득요건을 모두 갖추었으므로, 첫째 경락인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부할 수 있고, 둘째 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있습니다. 위 두 가지 권리중 어느 것을 행사할 것인지 여부는 귀하가 자유롭게 결정할 수 있고, 우선변제권을 행사한 경우 만일 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금을 반환받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다. 다만 저당권설정등기 후에 임대인과 계약을 갱신하면서 보증금을 인상한 경우에는 인상전 보증금액에 한하여 경락인에게 대항할 수 있고, 보증금 중 인상된 부분에 대하여는 대항력이나 우선변제를 주장할 수 없습니다.

같은 순위입니다. 왜냐하면 임차인과 저당권자 사이의 우선순위는 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종 시점과 저당권설정등기를 마친 시점의 전후에 의하여 결정되기 때문입니다. 따라서 귀하는 저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평등배당을 받습니다.

저당권자가 우선합니다. 왜냐하면 우선변제권은 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그보다 먼저 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날에 발생하므로 귀하의 우선변제권도 전입신고를 한 다음날(즉 저당권설정등기일 다음날)에 발생하기 때문에 저당권자가 우선하게 됩니다.

먼저 임차인의 임대보증금액과 각 저당권자의 피담보채권액에 비례하여 평등배당을 하고, 저당권자 상호간에는 선순위 저당권자가 그 채권액을 만족받을 때까지 후순위 저당권자의 배당액을 다 가져갑니다. 예컨대 경락대금이 8,000만원이고, 임차인의 보증금액이 4,000만원, 저당권자들의 채권액이 각 2,000만원이라면 임차인은 3,200만원(8,000 × 4/10)을 배당받고, 저당권자들의 배당액은 각 1,600만원(8,000 × 2/10)이 되지만 실제로는 1, 2 순위 저당권자가 각 2,000만원(1,600+400)을 배당받고, 3순위 근저당권자는 800만원(1,600-400-400)만을 배당받게 됩니다. 그 이유는 저당권자 상호간에는 우선순위가 분명히 정해지나 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 저당권설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 사실상 불가능하기 때문입니다.

임차인별로 저당권자에 대한 우선변제권을 인정하되 그들 상호간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선순위가 결정됩니다.

행사할 수 없습니다. 왜냐하면 귀하가 상환이행판결에 기하여 강제경매를 신청하기 위하여는 먼저 임차주택을 임대인에게 명도하였다는 사실을 증명하여야 경매절차가 개시되는데, 이를 위하여 귀하가 경락기일 이전에 임대인에게 일단 임차주택을 비워주면 우선변제권을 상실하게 되기 때문입니다. 따라서 결과적으로 귀하는 자신이 신청한 강제경매절차에서는 우선변제를 받지 못하고 일반 채권자와 평등하게 배당을 받을 수 밖에 없으므로 이 점을 주의하여야 합니다.

다음과 같이 화폐가치, 부동산 가격의 변동 등 사회경제적 여건의 변화에 따라 여러 차례 개정되었습니다.

법령 시행일	특별시ㆍ광역시		기타 시도지역
	소액보증금의 범위	최우선변제금액	소액보증금의범위		최우선변제금액
1984. 06.14.	300만원 이하	300만원	200만원 이하		200만원
1987. 12.01.	500만원 이하	500만원	400만원 이하		400만원
1990. 02.19.	2,000만원 이하	700만원	1,500만원 이하		500만원
1995. 10.19.	3,000만원 이하	1,200만원	2,000만원 이하		800만원
법령 시행일	수도권 정비계획법에 의한 수도권중 과밀 억제권역		광역시 (군지역,인천광역시제외)		기타지역
	소액보증금범위	최우선변제금액	소액보증금범위	최우선변제금액	소액보증금범위	최우선변제금액
2001. 09.15.	4,000만원 이하	1,600만원	3,500만원 이하	1,400만원	3,000만원 이하	1,200만원
2008. 08.21.	6,000만원 이하	2,000만원	5,000만원 이하	1,700만원	4,000만원 이하	1,400만원

그러나 위 일자 이전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전 규정이 적용됩니다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우 구법 하에서 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 주장할 수 없습니다.
(예컨대, 1995. 10.1. 저당권이 설정된 서울 소재 주택을 1996.1.3. 보증금 3,000만원에 임차한 경우 임차인은 현행법에 의하면 소액임차인이더라도 구법 하에서는 소액임차인이 아니고 저당권은 구법 하에서 설정된 것이므로 소액임차인에서 제외됩니다. 만일 이 사안에서 임차보증금이 2,000만원이었다면 구법 하에서도 소액임차인에 해당하므로 구법에 따라 700만원까지는 저당권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다)

임대보증금액에 관한 요건 이외에 다음 두 가지 요건을 갖추어야 합니다. 첫째 주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하여야 합니다. 둘째 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 합니다.
따라서 낙찰기일 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출함으로써 대항요건을 상실하거나, 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제되고 우선변제권은 인정될 여지가 없습니다.

하나의 주택에 소액임차인이 수인이고 각 보증금액이 1,200만원 이상이며(서울특별시 및 광역시) 1,200만원에 임차인수를 곱한 금액이 주택(대지 포함, 이하 같다)가액의 ½을 초과하는 경우에는 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계없이 주택가액의 ½에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당을 받게 됩니다(주택임대차보호법 시행령 제3조 제3항). 따라서 귀하께서는 주택가액의 ½인 3,000만원을 평등 분할한 1,000만원(3,000만원÷3)을 배당받게 됩니다.

우선변제를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 소액임차인이라도 경매법원에 경락기일까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 경락인이 명도를 청구하는 경우에는 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 다만 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

우선변제를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 소액임차인이라도 경매법원에 경락기일까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 경락인이 명도를 청구하는 경우에는 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 다만 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

만일 귀하가 보증금액수를 위와 같이 감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매신청기입등기가 경료되지 아니하였다면, 앞으로 경매절차가 개시되더라도 귀하는 소액임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

저당권자가 우선합니다. 왜냐하면 우선변제권은 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그보다 먼저 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날에 발생하므로 귀하의 우선변제권도 전입신고를 한 다음날(즉 저당권설정등기일 다음날)에 발생하기 때문에 저당권자가 우선하게 됩니다.

보호받을 수 없습니다. 왜냐하면 귀하에게 방1칸을 빌려준 임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 그로부터 임차한 귀하(전차인)도 소액전차인으로 보호받을 수 있기 때문입니다.

다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.

▶배당요구신청 임대차계약서(확정일자부 임차인의 경우에는 임대차계약서가 공정증서로 작성되거나 임대차계약서에 확정일자가 찍혀 있어야 한다) 사본, 주민등록표등본(임차인 본인의 전입일자 및 임차인의 동거 가족이 표시된 것이어야 한다) 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 보증금 잔액에 관한 계산서를 첨부하여 경매법원에 배당요구신청서를 제출하여야 합니다. 배당요구는 반드시 경락기일까지 하여야 하고 배당요구신청서 양식(별첨 '권리신고 겸 배당요구신청서양식' 참조)은 법원에 비치되어 있습니다.

▶임대차종료 임대기간이 끝나지 아니한 경우 우선변제권 있는 주택임차인이 경매절차에 참가하여 우선변제를 받으려면 임대차가 종료되어야 하지만(주택임대차보호법 제3조의1 제1항 단서, 제8조 제2항), 주택임차인은 임대인에게 별도의 해지 의사표시를 할 필요는 없습니다. 왜냐하면 주택임차인이 배당요구를 하면 집행법원이 민사소송법 제606조 제1항에 의하여 임대인에 대하여 그 배당요구사실을 통지함으로써 임차인의 해지의사표시가 집행법원을 통하여 임대인에게 전달되기 때문입니다.

▶임차주택의 명도 우선변제권 있는 주택임차인이 경매법원으로부터 자신에게 우선배당된 배당금을 실제로 수령하기 위하여는 임차주택을 명도받았다는 경락인의 명도확인서를 경매법원에 제출하여야 합니다. 다만 귀하가 대항력도 있는데 보증금 중 일부만 배당받은 경우에는 나머지 보증금을 반환받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

배당요구는 경락기일까지 하여야 하므로 귀하는 우선변제를 받을 수 없습니다. 다만 귀하는 저당권설정 등기 전에 대항요건을 구비하여 경락인에게 임차권을 대항할 수 있기 때문에 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

유감스럽지만 귀하처럼 경락기일 이전에 주민등록을 다른 곳으로 이전한 경우에는 우선변제를 받을 수 없습니다. 그 이유는 확정일자부 임차인으로서 경매절차상 배당요구를 하였더라도 우선변제를 받기 위하여는 주택의 점유와 주민등록을 경락기일까지 계속 갖추고 있어야 하기 때문입니다. 이것은 소액임차인의 경우에도 마찬가지입니다.

그렇지 않습니다. 왜냐하면 위 법이 임대기간을 최소한 2년으로 규정한 취지는 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 것이므로 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 2년 미만으로 정하는 것이 얼마든지 가능하기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 2년 미만으로 정한 임대기간이 끝난 후에 스스로 임대기간의 만료를 이유로 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다. 그 이유는 임대인이 계약이 묵시적으로 갱신되는 것을 막기 위하여는 임차인인 귀하에게 임대기간 만료시의 명도 또는 계약갱신거절의 통지를 임대 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 하여야 하는데 이를 하지 않았기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우에는 계약이 종전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되었기 때문에 앞으로 2년간 임차인으로 계속 점유를 할 수 있습니다. 다만 귀하가 임대기간이 끝날 당시에 차임의 지급을 2번 이상 연체하거나 임차주택에서 마약 제조를 하는 등 주거 이외의 목적으로 사용하는 등 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반한 경우에는 보호받을 수 없습니다.

임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하기로 합의한 경우, 인상된 금액은 인상되기 전에 설정된 저당권에 기한 경매절차의 경락인에 대하여 대항할 수 없을 뿐만 아니라 위 저당권자에 우선하여 배당을 받을 수도 없습니다. 왜냐하면 위 저당권자는 인상전의 임대보증금을 전제로 저당권을 취득하는 것이고 장래 임대보증금이 얼마 인상될 지도 예상할 수도 없기 때문에 인상된 보증금 전액에 대하여 대항력과 우선변제권을 인정한다면 저당권자의 이익을 너무 침해하는 것이 되기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우 저당권 설정전의 보증금액인 3,200만원에 한하여 경락인에게 대항력을 행사할 수 있고 배당절차에 참가하더라도 위 3,200만원에 한하여 저당권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 위 인상된 보증금 3,700만원에 대하여 재 계약서를 작성하고 이에 대하여 확정일자를 받았다면 이보다 후순위인 담보권자나 일반채권자에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

그렇지 않습니다. 임대차는 임대인이 반드시 주택의 등기부상 소유자이어야 하는 것이 아니므로, 등기부상 소유자는 아니지만 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와도 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 따라서 예컨대 임대인이 주택의 등기부상 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 실제 소유자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상 임차인은 등기부상 소유명의자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다고 봅니다(대법원 1995.10.12.선고 95다22283판결).

그렇지 않습니다. 왜냐하면 민법 제265조 본문은 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있고 공유주택의 임대행위는 위 관리행위에 해당하는데, 귀하의 경우 ⅔의 공유지분을 보유한 갑, 을과 사이에 임대차계약을 체결하였기 때문에 비록 병이 임대인에서 제외되었다고 하여도 병에 대하여 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다.

거부할 수 없습니다. 왜냐하면 임차인이 임대기간 중에 임차주택을 다른 사람에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 전차인은 임대인에게 자신의 전차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 따라서 귀하는 비록 대항요건을 갖추었더라도 소유자에 대하여 임차인 갑과 사이에 체결한 임대차계약관계를 주장하여 명도를 거부할 수 없고 임대보증금도 임차인 갑에 대하여만 그 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다.

건물을 건축하기 이전에 대지에 저당권이 설정되었고 그후 건물이 건축된 경우에 대지의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할 수 있습니다(민법 제365조). 그러나 저당권은 대지 상에만 설정된 것이고 건물에 대해 설정된 것은 아니기 때문에 일괄경매 되더라도 건물에 대해 저당권의 효력을 주장할 수는 없습니다. 따라서 건물에 아무런 저당권이 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록의 대항요건을 마친 건물임차인은 건물경락인에 대해 대항력을 가지므로 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

첫째 등기부 열람을 통한 저당권 등 담보권의 설정 여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기의 경료 여부 등을 확인하고, 둘째 등기부상 드러나지 않는 우선변제권 있는 소액임차인·확정일자부 임차인의 유무를 확인한 후, 마지막으로 임대차계약서상에 확정일자인을 받아 두어야 합니다.

부동산인도명령이란 경락대금 납부후 6월 이내에 경락인의 신청이 있는 때에 법원이 채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 있은 후에 점유를 시작한 점유자에 대하여 부동산을 경락인에게 인도할 것을 명하는 제도입니다(민사소송법 제647조 제1항). 그런데 귀하는 위 주택이 압류되기 5개월 전에 임차하여 점유를 시작하여 인도명령의 상대방이 되지 않기 때문에 일단 부동산인도명령에 의하여 위 방을 명도당하지는 않습니다. 그러나 귀하는 저당권 설정후에 대항요건을 구비하여 대항력이 없으므로 경락인이 별도의 주택명도소송을 제기하면 패소할 수 밖에 없습니다.

주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 경제상황의 변화로 주택가격과 임대보증금이 급락함에 따라 당초 약정한 임대보증금이 인근 주택의 임대보증금과 비교할 때 부당하게 과다한 때에는 임대인에게 장래를 향하여 객관적으로 적정한 임대보증금으로 감액하여 줄 것을 청구할 수는 있으나 아직 법원에 이에 관한 선례가 없기 때문에 어느 정도 임대보증금이 하락하면 감액청구를 인정된다고 단정적으로 말할 수 없습니다.